房价如葱价我们或许等不到，但房价有所回调是如今可以看到的现实。最坏的时候仍未到来，而刚需要想入市不亏，踩准时机非常关键！

　　楼市，永远不缺话题和关注度。

　　前几天，菜导详细解释了房贷利率变革的影响，也具体分析了假如房价大跌会带来的后果。

　　不过归根结底，大家最关心的还是诸如这样的问题：

    房价接下来到底怎么走？刚需买房是现在买，还是再等等？

　　其实早在去年，菜导就给过大家预测：2019年第二季度之后，是绝大多数刚需入市的好时机。

　　但在今年一季度，楼市来了一个小阳春。

　　例如“深圳华润瑞府8000万豪宅秒光”、“南京3000人看房团横扫楼市”、“苏州杭州土拍百亿”等之类的新闻不断传递着躁动的情绪。

　　另一边，房贷利率也在一定的程度上体现着楼市燥热的行情。

　　自去年12月份开始，全国房贷利率整体上呈下行趋势，房贷利率的回调一直持续到今年4月份。

　　所以当时还有人对菜导冷嘲热讽，说：立完Flag就打脸，疼不疼？

　　但你现在再来看菜导当时的判断，最后到底疼的是谁？

　　此前，马云在参加某次大会时提到，“8年后房价将如葱价”。

　　8年太过遥远，而且菜导觉得房价全面大跌的可能性微乎其微。但房价确实有回调的迹象，这是我们现在可以看到的现实。

　　先来看几个个例。

　　4月份，黑龙江突然出现了单价几百元的房子。一套46平米的住房总价只需16000元，这样的案例比比皆是，触目惊心。

　　不久之后，山东威海乳山也出现了二手房价格低得惊人的现象，价格仅为新房的一半左右，这个价格甚至还不如10年前。

　　部分城市的房产交易数据也有所降温。

　　就拿北京来说，2019年上半年北京成交的二手住宅房源平均成交周期为116天，相比2018年增加了近20天。

　　北京的邻居——天津的情况也不容乐观，天津二手房挂牌均价已经从5月份启动人才新政时的约3万元/平方米，降到现在的约2.45万元/平方米。

　　之前菜导也警示过重庆、成都、武汉这三座二手房挂盘量已成“堰塞湖”的城市。

　　所以，目前很多城市的楼市都已经进入了买方市场，市场观望情绪浓重。

　　越是这样的情况，卖房者就越是着急出手，所以也就有了很多房主降价出售还卖不出去的情形。

　　甚至最近，有很多开发商和新楼盘发起了降价促销的“抢客大战”。

　　广州番禺的大盘祈福缤纷汇，从最高的4.5万/米降价到了3.6万/米，降价幅度超过20%！某些楼盘甚至还喊出了“史上钜惠，直降60万”的口号。

　　8月20日，恒大推出“全国532楼盘，闪购7.8折”，全员营销优惠升级的促销活动。

　　往年，恒大也有打折潮，但一般都是在9月中旬，今年却提前了起码半个月，而且力度比以往更大。

　　在8月22日雅居乐的中期业绩会上，副总裁王海洋也提到，雅居乐下半年将有20多个新项目开盘，开盘时可能会有销售刺激手段。

　　这些看起来互相独立的市场现象，连起来一看，你就不难看出现在的市场风向到底如何。

　　从全国的数据来看，近来二手房的价格下跌态势挺明显的。

　　6月和7月，全国70个大中城市中，都有多达20城的二手房房价环比下跌，这是这些年来极少见的现象。

　　往后看，楼市降温、房价回调并未结束，“稳中有降”仍是接下来一段时间里的楼市主题。

　　过去一二十年里，房价走出了一个超级大牛市，很多人就觉得房价只会涨不会跌。

　　但其实，涨到顶了回调一下，也没有什么可奇怪的。

　　关于房价，有这么一个说法：短期看政策，中期看土地，长期看人口。

　　菜导今天和大家聊的，主要是短期的走势。

　　不难看出，经历了一季度的小阳春之后，自4、5月份以来，楼市政策又进一步缩紧了。

　　银保监会先是要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资，后又针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托企业进行约谈，要求暂停房地产项目。

　　到了7月底的中央政治局会议，“房住不炒”又一次被强调，并且第一次出现了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的字眼。

　　最近还有消息传出，银保监会将在32个城市开展银行房地产业务专项检查，目的就是要彻查信贷资金有没有被挪用流向房地产等情况。

       融资渠道被严重限制，最为直接的体现就是：

开发商没钱了。

　　一边，小型房企纷纷倒闭。今年以来，全国已有两三百家的房地产企业宣布破产清算。

　　另一边，头部房地产企业们也在勉力支撑，想尽一切办法回笼资金。

　　上文说到的打折出售房产就是个很现实的例证，很多房企暂停拿地也是不得已而为之。

　　融创在财报中“坚决不以预期房价上涨为假设来制定土地获取标准”的说法，背后的原因更是昭然揭示。

　　龙头房企们，也早就开始谋求转型了，恒大砸钱造车，碧桂园跑去研发机器人……

　　总之，目前房企们面临的资金压力、销售压力、库存压力等重重问题，是不可能在短时间内就得以解决的。

　　还有一点，房企前期拿地较多，而且上半年普遍处于一种观望的状态，所以销售的压力更多地积累到了第三、第四季度。

　　所以今年剩下的时间里，房企的主要任务就是“卖”！

　　也肯定会有越来越多的房企采取“降价促销”的方式，加速去库存，想尽一切办法回笼资金。

　　菜导在7月份回望年初判断的文章中，曾经提到了对楼市的进一步判断：留给刚需的这个入市的时间窗口，将至少持续到2020年上半年。

　　而如果你今年上半年憋住了没有着急入市，而是等到第二季度之后再开始考虑买房的话，随随便便可以省下几十万！

　　今天，菜导要在之前的预测上再给大家一些具体的建议：按照现在内外部的政治和经济形势，最坏的时候还没有到来。

　　所以，如果你是刚需，想买房其实不用着急，现在很多开发商还没有真正进入“杀红了眼”的状态，春节前后没准会有不少捡漏的机会。

　　如果明年两会定调没有明显转向，各国继续开启放水模式的话，那么这个留给刚需的窗口期开放到明年第二季度。

　　至于投资，菜导还是那句话：

现阶段不再建议继续加杠杆投资房产。

　　尤其是那些还在吐槽说老家明明是不起眼的五线城市，为啥还在涨，要不要抓紧多屯几套的，赶紧收手吧……

　　另外，菜导还要提醒大家一点，开发商降价促销虽然是好事，但也别被便宜蒙蔽了双眼。

　　因为这两年开发商拿地建房其实基本是不赚钱的，所以越是这个时候，就越要注意会不会出现质量和合同纠纷等问题。

　　比如，一向以高品质著称的龙头房企万科，最近就因为种种问题频频陷入信任危机。

　　7月，佛山，万科金域中央的业主们正在集体维权。

　　因为当时买房的时候，由于宣传销售误导，购房者把房子当成了商务公寓。直到办理不动产权时才发现这是办公用房。

　　不仅如此，重庆万科金域华庭、万科御澜道等多个项目、因为装修质量、虚假宣传等问题被投诉。

　　再有，广州万科尚城御府收房时出现了卫生间漏水、纸质天花板等装修质量问题。

　　所以，捡便宜固然很开心，但也尽量多留个心眼，别把捡便宜搞成了惹麻烦。

　　从目前来看，虽然楼市调控已经坚持了三年，但眼下来看，至少还会咬紧牙关再坚持1-2年。

　　所以如果没有足够丰富的经验和足够殷实的家底的话，现阶段真的不建议再抱着投资的目的进入楼市。

　　但是反过来，楼市牵连着众多利益关联方，让它崩盘也是不可能的，所以也别指望房价跌到哪儿去。

　　对于刚需来说，不是说非得等到房价跌到如“葱价”的时候再入手，而且那也是等不到的。

　　大家可以等到明年过完春节的时候，看看到时候的市场走向，差不多合适的话，该买还是要买。

　　当然，如果你真要问菜导更长远的楼市预测，菜导现在也没法准确回答。

　　在这“百年未有之大变局”的背景下，很难说哪天冒出点啥新的幺蛾子，然后又会有啥新的应对政策，能帮大家看准未来半年一年的形势就很不容易了。

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文章来源：和讯名家